Vicios ocultos al comprar una vivienda: plazos para reclamar

Qué es un vicio oculto

Es un defecto que ya existía cuando compraste, que no se veía con una revisión normal y que hace la vivienda impropia para su uso, o lo reduce tanto que no la habrías comprado o habrías pagado menos (art. 1484 CC).

Humedades tapadas con pintura, una instalación eléctrica fuera de norma escondida en un falso techo o termitas en las vigas son casos típicos. Si el defecto estaba a la vista, o eras un profesional que podía detectarlo, no cuenta como oculto.

El plazo: 6 meses desde la entrega

Las acciones por vicios ocultos se extinguen a los 6 meses desde la entrega de la vivienda (art. 1490 CC). Es un plazo de caducidad: no se interrumpe con una carta y el juez lo aplica aunque nadie lo alegue.

Si descubres un defecto, no esperes a ver si va a más.

Qué puedes pedir

• Deshacer la compra (acción redhibitoria): devuelves la vivienda y te devuelven el precio y los gastos.
• Una rebaja del precio (acción quanti minoris): te quedas la vivienda y el precio se reduce según lo que valoren los peritos.
• Daños y perjuicios, junto a la primera opción, si el vendedor conocía el defecto y no te lo dijo (art. 1486 CC).

Si ya han pasado los 6 meses

No siempre está todo perdido. Cuando el defecto es tan grave que la vivienda no sirve para lo que se pactó, los tribunales admiten la acción por incumplimiento del contrato, con el plazo general de 5 años (art. 1964 CC).

Si la vivienda es de obra nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación da garantías propias frente a promotor y constructor: 10 años para daños estructurales, 3 años para defectos de habitabilidad y 1 año para los de acabado (art. 17 LOE). Desde que aparece el daño hay 2 años para reclamar (art. 18 LOE).

Qué hacer en cuanto lo descubras

• Haz fotos y vídeo con fecha.
• Pide un informe a un técnico, arquitecto o aparejador.
• Comunícalo al vendedor por escrito.
• No repares nada antes de documentarlo, salvo que sea urgente.
• Reúne la escritura, el anuncio de venta y los mensajes con el vendedor.

Antes de demandar hay que intentar un acuerdo con el vendedor, y lo que hagas en esta fase cuenta. Mejor hacerlo bien desde el principio.

¿Te encuentras en esta situación? Te ayudamos con civil y contratos o cuéntanos tu caso.

Carpintero Flores AbogadosDespacho de abogados en Sevilla · Civil y contratos

Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto. Las normas pueden cambiar: revisa la fecha de actualización.